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腾讯证券研究院权益性REITs有望改善中国股市低分

  REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种以发行证券的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分红给投资者的一种信托基金。REITs在性质上等同于基金,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益为13.2%,欧洲地区为8.1%,亚洲REITs的平均收益为7.6%。

  华创证券投资决策委员会委员、固定收益部副总经理 腾讯“证券研究院”特约作者 周文渊

  每个国家都有自己的国都,国都是国家的象征,国都一旦被占领,该国也就代表着灭亡。通过主公头像下的国都按钮,或者通过国都的右侧面板的TAB页按钮,进入到国都场景。国都中有许多功能建筑,比如:王宫、军机处、酒馆、市场等。每个建筑都有自己独特的功能。

  REITs既是一种金融产品更重要的是它也是一项产业政策。自1998年启动的房地产牛市周期持续已经接近30年,主要城市的房地产价格水平达到较高的位置,特别是经历2015-2016年的加速上涨之后,房价收入比脱离了经济基本面;为了应对房地产价格过快上涨,中央推出了租售并举的房地产调控政策,推动租房租赁市场的发展。然而由于房地产租赁市场资金流、信息流的制约,租赁市场流动性较差。推动房地产租赁市场建设既要在土地制度上给予倾斜,更重要的是需要在租赁资产退出机制上形成市场化机制,打通租赁市场产业链。推动住房租赁资产证券化和REITS正是建设租赁资产金融交易市场的重要举措,对推动租赁住房市场发展举足轻重。当然,REITs也是一项非常重要的金融产品,目前中国金融市场交易工具逐步完善,股票、债券、大宗商品、外汇及衍生品等金融产品日趋丰富,将房地产资产纳入到金融市场交易范围,有利于丰富投资者投资品种,有效降低系统性风险。

  更麻烦的是,政策有时还会虚晃一枪,给投资者带来巨大的心理落差。比如上轮牛市之初,人民日报曾刊文4000点才是A股牛市起点,给予投资者强烈的牛市预期,甚至让大家开始幻想突破1万点,而不久之后的结果,大家也知道,是非常惨烈的。

  REITs政策对房地产企业形成了直接利好。有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率;降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环。最大的受益者应是持有一线城市住房公寓的品牌商,《通知》提到鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。住房租赁资产证券化将直接解决他们的融资问题,有利于规模的快速扩大。其次是地产开放商,如万科近期推出的180万租房10年的产品,从个人租房角度看,这种模式很难成功,但一旦解决品牌公寓融资问题,这些品牌公寓可以从房地产开放商一次性支付多年租金后自己运营,或者说直接买下运营。之前万科30亿元入股链家也是看好这部分存量住房租赁市场。

  作为房地产调控长效机制的配套措施之一,4月25日,住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、工作程序、监督管理等内容,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,且明确指出,“试点发行房地产投资信托基金(REITs)”;这标志着中国版公开发行的REITS正式走向前台。

  5月24日,东方园林股价收盘大跌8.74%,收报15.03元。受“发债门”事件影响,东方园林股价这周4个交易日累计跌幅近20%,市值缩水约100亿元。本轮股价下跌,主要是由东方园林此前发债不利引发。该公司原计划发债10亿元,但最终仅筹5000万元,随后引发市场质疑。不过,5月24日,东方园林回应称:“公司从未发生过债券和银行贷款到期不能兑付的问题,目前业绩良好,未来将持续保持健康的融资能力。”

  此外,也有人担心REITS产品可能造成租赁市场的类次贷危机风险。不过从中国当前公布的政策来看,租赁资产的证券化对底层资产进行了严格把关。比如 《通知》明确了开展的条件和重点领域。规定发行条件:(1)物业已建成、权属清晰,已办理住房租赁登记备案相关手续;(2)物业正常运营,产生持续稳定的现金流;(3)原始权益人具有持续经营能力,最近2年无重大违法违规行为(未明确是否需要连续经营两年以上)。优先的重点领域优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。这些项目都是优质资产,不会形成类似于次贷危机的风险。

  她的QQ只有7位数,Q龄有17年。有多久没登录QQ?她自己也想不起来,“还是微信找人更方便些”。

  近一两年来,中国类REITs产品层出不穷,但多为债权性的私募产品,中国至今并没有在公开市场交易的标准化权益型REITs。从近期披露的制度和中国的实践来看,目前中国版的REITS与国际上主流的REITS存在一些差异。一是国内REITS与国际市场主流品种的底层资产存在差异。标准化REITs底层资产一般是发行主体持有的物业,而国内REITs底层资产比较多样化,既有物业的BOT运营权,如鹏华前海万科REITs,有通过资产计划嵌套私募基金持有物业,如中信启航专项资产管理计划。其次是投资产品通道(SPV)不同。标准化REITs投资者持有的是具有取得房地产投资信托资格的公司的股票或者基金份额,而国内类REITs投资者多为持有资管计划的优先级(次级一般原始权益人持有)。三是,也是较为重要的是国内外税收制度不同,取得房地产投资信托资格后标准化REITs对于分红部分一般免除公司所得税,而国内暂无相关税收制度安排。

  根据资管新规规定,合格投资者是指:(一)具有2年以上投资经历,且满足以下条件之一:家庭金融净资产不低于300万元,家庭金融资产不低于500万元,或者近3年本人年均收入不低于40万元。(二)最近1年末净资产不低于1000万元的法人单位。(三)金融管理部门视为合格投资者的其他情形。合格投资者投资于单只固定收益类产品的金额不低于30万元,投资于单只混合类产品的金额不低于40万元,投资于单只权益类产品、单只商品及金融衍生品类产品的金额不低于100万元。

  小盘股,财务状况优,盈利性与成长性兼具。中线处于上升趋势,整体走势相对强于大盘,换手率下降。

  REITS市场的发展将对中国金融市场的深化发展产生积极作用。目前ABS底层资产多样化,这增加了投资者的识别难度,而住房租赁市场将是一个巨大的市场,此类ABS具有同质化,大大降低投资者识别难度,住房类ABS未来将是固定收益类金融资产中一个大类。对于权益性REITs,其高分红特点,也有望改善中国股市低分红的特点,让股市真正走向价值投资。

  北京时间5月25日早间,宜人贷发布了公司截至3月31日的2018年第一季度未经审计的财务报告。报告显示,宜人贷第一季度总净营收为人民币15.927亿元(约合2.539亿美元),与2017年同期的人民币10.216亿元相比增长56%;净利润为人民币2.789亿元(约合4450万美元),与2017年同期的人民币3.509亿元相比下降21%。

  经过28个小时的火车和9个小时的大巴,我来到了傣族自治州的中心,景洪镇,在当地一家青旅老板的帮助下,我获得了不少有利的信息,于是在附近的寺庙开始采访。寺庙是永远不会关上大门的,也给我的采访带来了便利,幸好大部分的大佛爷都挺愿意讲述他们的经历。老实说,看到帕罕尖的那一刻,除去身上的佛袍,我并没有感到他跟别的同龄人有何不同,他打麻将时熟练的架势更让我略微吃了一惊。寺庙的生活并不艰苦,得益于其所在的寨子有发达的橡胶业,生活水平不差。

  三是参与主体不同。国外成熟资本市场的投资者以机构为主,而中国明显以散户为主。我们来看看中美股市日均成交量的对比,美国股市是“八二分化”,机构八,散户二,中国则是“二八分化”,机构二,散户八。北京赛车pk10投注技巧:

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  中国发展REITS可能面临人才瓶颈。REITs基本上是权益类产品,而这类产品的收益率并不是固定的,基本上取决于REITs的管理团队能力。它的运作复杂,专业性强,需要有一个能既懂房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队,实现REITs的专业化管理,制定最优投资策略,降低风险,提高收益。

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  REITS的发展已经非常成熟,据全美不动产投资信托基金协会(NAREIT)的统计,目前世界上约有37个国家和地区建立了REITs制度,覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲,既有发达国家也有发展中国家,目前,全球REITs的总市值已达1.7万亿美元。中国金融市场对REITS的研究、论证和实践也有了较长的历史,2007年人民银行、证监会、和银监会的REITs专题研究小组分别成立,各相关监管部门都开始启动中国REITs市场建设的推进工作;2016年10月10日,国务院发布《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(国发【2016】54号),其中第11条“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。” 目前在国内发行的租赁市场资产证券化产品总规模已超500亿元,但这些产品大多为私募REITs。

  当前中国发展REITS市场也面临一定不确定性。一方面是税收问题。从《通知》发布部委来看,一些监管的细则还要等后续方案以及实施过程中完善,其中双重征税问题将是有待制度进一步明确的重点。从国外来看,只有取得房地产投资信托资格的公司或者基金才有税收优惠政策,未来REITS产品能否顺利发展,需求解决双重征税问题。

  表示孩子上大后最受不了各种学习班,主要是学校老师利用班级排名强迫孩子必须上学习班,到场需要签孩子姓名学校班级和家长联系方式,为此她搭上了自己所有的收入和时间,但如果不去,老师就会放松对孩子的管理。

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